Eksperci zrzeszeni wokół Platformy Mieszkaniowej Pracodawców RP obalają popularne mity dotyczące rynku mieszkaniowego i prezentują fakty. W raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Przekonania kontra rzeczywistość” poruszono kwestie takie jak wysokie marże, mikromieszkania na wynajem oraz patodeweloperka.
Pracodawcy Rzeczypospolitej Polskiej, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) wraz z ekspertami zrzeszonymi w strukturach Platformy Mieszkaniowej Pracodawców RP, przygotowali raport, który zawiera odpowiedzi na najczęstsze przekonania krążące w opinii publicznej na temat rynku nieruchomości.
„Wokół rynku mieszkaniowego narosło wiele emocji. Opinia społeczna ma wypaczony obraz zjawisk zachodzących w branży budowlanej” – przekonywał Michał Leszczyński, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Według autorów raportu, popularnym, ale nieprzystającym do rzeczywistości przekonaniem jest to, że zyski firm deweloperskich sięgają czasem ponad 30 czy nawet 40 procent. Jednakże, te wartości to marże brutto podawane przez deweloperskie spółki giełdowe. Według dr hab. Adama Czerniaka, ekonomisty i dyrektora ds. badań w Centrum Analitycznym Polityka Insight, rzeczywisty zysk dewelopera jest inny.
„Marża brutto nie zawiera jednak innych kosztów, które deweloper ponosi w związku z realizacją inwestycji, czyli kosztów sprzedaży, zarządzania, a przede wszystkim odsetek od pożyczonego na sfinansowanie budowy kapitału. Jest to również kwota przed opodatkowaniem. Dopiero po tych odliczeniach możemy mówić o końcowym wyniku dewelopera, czyli marży netto” – wyjaśniał dr hab. Adam Czerniak.
„Wartość netto jest najbardziej wiarygodnym wskaźnikiem rzeczywistego zysku firmy, ponieważ zawiera pełen zakres wszystkich kosztów poniesionych w kilkuletnim procesie realizacji inwestycji deweloperskiej” – stwierdził dr hab. Adam Czerniak.
Marża netto, czyli zysk dewelopera na produkcie, który trwa około pięciu lat, wynosi średnio mniej niż 15 proc.
Raport PZFD obala mit o budowie małych mieszkań w Polsce. Według Polskiego Instytutu Ekonomicznego, mniej niż 2 proc. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni miało powierzchnię mniejszą niż 25 mkw. Od 2018 r. minimalny metraż mieszkania nie może być niższy niż 25 mkw, a półtora miliona mikrokawalerek zostało wybudowanych w czasach PRL-u.
„Ponad 85 proc. z nich było sprzedawanych na rynku wtórnym – w większości były więc to lokale wzniesione w okresie, w którym nie obowiązywały regulacje dotyczące minimalnego metrażu. Powyższe dane dowodzą, że budowanie mikrolokali stanowi margines produkcji nowych nieruchomości w kraju” – przekonywała Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa, Instytut Rozwoju Miast i Regionów.
Według raportu PZFD, proces inwestycyjny jest również zbyt długi, co prowadzi do zniecierpliwienia potencjalnych nabywców mieszkań. Mariusz Ścisło, architekt z Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), zwraca uwagę, że znaczną część tego procesu stanowi oczekiwanie na wydanie decyzji administracyjnych. Z ubiegłorocznego Rankingu Miast PZFD wynika, że urzędy nie zawsze przestrzegają ustawowych terminów na wydanie decyzji, co powoduje opóźnienia.
Według raportu PZFD, proces inwestycyjny jest również zbyt długi, co prowadzi do zniecierpliwienia potencjalnych nabywców mieszkań. Mariusz Ścisło, architekt z Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP), zwraca uwagę, że znaczną część tego procesu stanowi oczekiwanie na wydanie decyzji administracyjnych. Z ubiegłorocznego Rankingu Miast PZFD wynika, że urzędy nie zawsze przestrzegają ustawowych terminów na wydanie decyzji, co powoduje opóźnienia.
„W rożnych częściach Polski wygląda to skrajnie inaczej, przykładowo W Białymstoku na wydanie warunków zabudowy czeka się średnio 90 dni, a w Krakowie ponad… 365 dni” – mówił Mariusz Ścisło. „Takie tempo działania administracji publicznej powoduje, że o zasypaniu luki mieszkaniowej w Polsce należy myśleć w perspektywie co najmniej kilkuletniej, o ile nie dłuższej. Procedury trwają zbyt długo” – dodał.
Podczas konferencji PZFD uczestnicy zwrócili uwagę na negatywny wpływ terminu „patodeweloperka” na postrzeganie branży deweloperskiej. Mariusz Ścisło podkreślił, że utożsamianie wszystkich firm deweloperskich z patologią szkodzi całej branży nieruchomości.
„Pracujący przy wszystkich projektach mieszkaniowych architekci wyraźnie wskazują również, że >>patodeweloperka<< jest to zjawisko z obszaru planowania przestrzennego, a nie wykonawczych przepisów technicznych” – doprecyzował przedstawiciel SARP.
Na wielu forach społecznościowych gorąco dyskutuje się o wysokich cenach mieszkań. Według ekspertów PZFD, obecnie mamy do czynienia z historyczną nierównowagą między podażą a popytem na rynku nieruchomości. Niewielka liczba dostępnych lokali sprzedaje się szybko, co skutkuje wzrostem cen.
Według danych firmy JLL, ceny mieszkań deweloperskich w IV kwartale 2023 roku wzrosły w porównaniu do IV kwartału 2022 roku. Warszawa i Trójmiasto odnotowały wzrost o 21,4 proc., Poznań o 17,9 proc., a Kraków, Łódź i Wrocław mieściły się w zakresie 15,7–14 proc. Natomiast ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły jeszcze bardziej, np. o 27 proc. w Krakowie, o 24 proc. w Warszawie i o 21 proc. we Wrocławiu.
„Na wzrost cen na rynki pierwotnym miała wpływ inflacja, wciąż rosnące ceny niektórych materiałów budowlanych, ale przede wszystkim brak gruntów przeznaczonych pod budownictwo” – wyjaśniał Kamil Sobolewski, główny ekonomista, Pracodawcy RP.
Nie uważa, że wraz z poprawą warunków kredytowania nieruchomości przez konsumentów w 2023 roku oraz uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., wprowadzono rozwiązania, które umożliwiłyby uruchomienie większej liczby nowych inwestycji dla przedsiębiorstw budowlanych.
„Powyższe możliwe było i jest poprzez m.in. uwolnienie gruntów znajdujących się w zasobach Skarbu Państwa, uruchomienie terenów pohandlowych i pobiurowych oraz skrócenie procedur administracyjnych. W ciągu ostatnich 10 lat to deweloperzy wybudowali ponad 1 mln mieszkań” – podsumował Kamil Sobolewski.
Zapoznaj się z najnowszym raportem dotyczącym rynku mieszkaniowego, dostępnym pod adresem: https://pracodawcyrp.pl/opinie-raporty/rynek-mieszkaniowy-przekonania-kontra-rzeczywistosc
Źródło wiadomości: pap-mediaroom.pl
